日前，华夏幸福董事长王文学称公司排除万难，债务重组签约达到半数，成功实现首次现金兑付，公司正逐渐回归正常。

对于出险房企而言，华夏幸福俨然活成了他们羡慕的样子。

01

今年3月份的港股年报季，包括恒大、佳兆业、奥园、富力地产、花样年、世茂、融信等等近30家房企无法按时发布。

仔细一掰扯，里面有一大半已经出险。

恒大负债2万亿

佳兆业负债2376亿

华夏幸福负债2192亿

奥园负债1121亿

这些房企选择延迟披露年报，保护投资者的信心，背后的原因不仅是利润不及预期，更本质的根源在于，债务危机下他们还没找到活下去的最优解。

出险不是终点，而是开启一系列自救的起点。

而是否能够抢救成功，取决于房企能否肯放低姿态，和债权人达成共识，依靠债务重组来进行腾挪，甚至转危为安。

据炸天团收集到的最新消息，各家出险房企的债务重组进度差距很大，决心也不尽相同。

有的房企在和债权人对峙，捂着优质资产不愿端上餐桌；

有的房企则主动接纳央企国企，对收并购张开怀抱；

还有的房企处于迷茫混乱期，重组方案都没还出，用时间换取空间；

......

02

先聊华夏幸福。

2021年2月，作为千亿房企突然出险，当时受制于环京布局、疫情冲击而陷入困境，由此也拉开了2021年出险大幕。

作为最早出险者，华夏幸福反而因较早释放风险，摸索出了一些对其他房企大有裨益的经验。

不到一年时间，2021年9月，华夏幸福成功出炉了一整套债务重组方案，并在3个月后得到债权人的通过。

如此快的效率，民企的精细化管理和强大组织性着实不可小觑。

至于方案的内容，主要是通过卖出资产、出售资产带走金融债务等方式还债，并对剩余债务进行5～8年的展期，利率下调至2.5%。

卖出的资产也尽显优质，包括最核心的资产华夏幸福南方总部以及大量商业地产项目，据估价，华夏幸福商业地产价值在318亿元。

经历这一次洗牌之后，未来华夏幸福会慢慢退出地产业务，仅保留部分产业新城项目，成为一家真正的纯产城企业。

后续或许仍会困难重重，但起码华夏幸福已经在正确的重组之路上了。

03

再说说佳兆业。

和其他房企选择“躺平”不同，佳兆业自去年11月流动性危机爆发，便直面暴风雨，积极展开自救。

面对相关理财产品高达127.88亿元的规模，将总价值818亿元的18个项目摆上货架，这份处置资产清单足以见得其自救的诚心。

而今年4月，佳兆业迎来了曙光，成功和央企招商蛇口、中国长城资产签署了战略合作协议，三方将重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

这个协议信息量很大，央行今年就说过“支持优质房企收并购困难房企”，佳兆业成为今年第一个接到央企橄榄枝的出险企业。

商业战场的交锋，从来都不是温情的，这次合作双方都各怀心事。

让央企和AMC（资产管理公司）进场，对佳兆业来说是一次很不错的纾困尝试。

一方面，合作三方将搭建发展平台，减少项目合作风险；另一方面，AMC在处置不良资产方面有丰富的经验，有利于加快佳兆业盘活资产，推进项目落地。

对于央企和AMC来说，以一定折扣拿到佳兆业优质旧改项目的股权，这肯定是划算买卖。

接下来，位于深圳蛇口价值300亿元的东角头项目将成为新模式试水的第一个项目。

后续如果出现突破性进展，对佳兆业肯定是起死回生的妙招。

于其他观望的困难房企纾困来说，更是一次绝好的示范。

04

至于大家的最关心的恒大债务重组，这场大戏也在慢慢揭开帷幕。

首先是变卖资产。

恒大官方称力争“7月底前提出重组方案”，以时间换空间。

但事实上，它似乎已经等不了了，开始频繁变卖资产来自救。

2月25日，恒大将位于重庆、东莞、广州、佛山的四个项目出售予五矿信托及光大信托，总对价21亿元。3月17日，恒大再将南京项目股权转让给中航信托。

趁手上的项目还未贬值，市场对其价值还有信心的时候，用来换取现金流，这无疑是明智的。

其次，恒大最优质的资产——恒大物业也要成为筹码了。

3月22日，在恒大的全球债权人电话会议上，其执行董事肖恩表示，在审核2021年财务时，意外发现恒大物业有约人民币134亿元的存款，这笔钱已向第三方提供的质押保证金，被相关银行强制执行。

这134亿是账面上的现金，要么是IPO融资的钱，要么是预收物业费赚来的钱。

就这样不知所云地被担保，着实有点荒诞，由此可见恒大内部财务管理真的已经一团糟了。

会上，许家印还提到要在3个月内实现恒驰5的量产，并把日期落实到6月22日之前。

赶在债务重组方案敲定之前量产，想必许老板真的不甘心重组，押宝新能源汽车当最后的底牌。

接下来三个月，看恒大是否能绝境翻盘吧。

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总结来看，地产债务重组还是靠变卖资产、展期、减息等。

核心就是成本高变低、期限短变长，最终平滑短期偿付压力。

道理谁都懂，最后还是要看债权人买不买单。

时间就是信心，谁早点出台并落地重组方案，谁就能在这波危机中率先上岸。